Warmwasser von den Heizkosten trennen (§ 9 HeizkostenV)

In den meisten Mehrfamilienhäusern erzeugt ein Kessel beides: Heizwärme und Warmwasser. Am Jahresende liegt dafür genau eine Rechnung auf dem Tisch — für Gas, Öl, Pellets oder Fernwärme. Die Heizkostenverordnung verlangt aber zwei getrennte Abrechnungen. Also muss die Rechnung aufgeteilt werden, bevor überhaupt ein Cent auf Mieter verteilt wird. Diese Aufteilung regelt § 9 HeizkostenV, und sie ist der Schritt, an dem selbst erstellte Heizkostenabrechnungen am häufigsten scheitern.

Warum überhaupt getrennt wird

Die Verordnung behandelt Heizung und Warmwasser in zwei eigenen Vorschriften: § 7 regelt die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, § 8 die der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Der Grund ist praktisch: Die beiden Verbräuche werden mit völlig verschiedenen Geräten gemessen. Heizwärme erfassen Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler an den Heizkörpern, Warmwasser erfassen schlicht Wasserzähler in Kubikmetern. Ein Mieter kann viel heizen und wenig duschen — oder umgekehrt.

Man spricht von einer verbundenen Anlage, wenn eine Anlage beides erzeugt. Sind Heizung und Warmwasser dagegen getrennte Anlagen — etwa ein Heizkessel plus ein separater Warmwasserspeicher mit eigener Rechnung — gibt es nichts zu trennen: Jede Rechnung geht direkt in ihren Topf.

Die drei Methoden des § 9

Die Verordnung gibt eine klare Rangfolge vor. Sie ist keine Auswahl nach Geschmack — die nachrangigen Methoden sind an Voraussetzungen geknüpft.

1. Wärmemengenzähler — der gesetzliche Standard

Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 wird die Wärmemenge für das Warmwasser mit einem Wärmemengenzähler am Warmwasserbereiter gemessen. Der Warmwasseranteil ergibt sich dann direkt als Verhältnis:

Anteil Warmwasser = gemessene Warmwasser-Wärmemenge ÷ Gesamtenergie der Anlage

Diese Messung ist seit dem 31. Dezember 2013 der vorgeschriebene Regelfall. Ein Wirkungsgrad oder Nutzungsgrad wird dabei nicht angesetzt — was der Zähler zeigt, gilt.

2. Die Rechenformel — nur bei unzumutbarem Aufwand

Wäre der Einbau eines solchen Zählers mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden, erlaubt § 9 Abs. 2 Satz 2 die Berechnung nach einer festen Formel:

Q = 2,5 × V × (t_w − 10)

• Q = Wärmemenge für Warmwasser in Kilowattstunden pro Jahr
• V = jährlicher Warmwasserverbrauch in Kubikmetern (aus den Wasserzählern)
• t_w = mittlere Auslauftemperatur am Warmwasserbereiter in °C, üblicherweise um 60

Der Faktor 2,5 ist kein Zufallswert: Er enthält den Erzeugeraufwand und die Verteilungsverluste bereits. Deshalb wird auch hier kein zusätzlicher Wirkungsgrad angesetzt.

3. Die Flächenmethode — der Notnagel

Liegt nicht einmal der Warmwasserverbrauch vor, weil keine Wasserzähler existieren, bleibt die Pauschale nach § 9 Abs. 2 Satz 4: Q = 32 × beheizte Wohnfläche in m². Das ist die gröbste der drei Varianten und sollte der Ausnahmefall bleiben — sie bildet weder das Verhalten der Bewohner noch die tatsächliche Anlage ab.

Ein Rechenbeispiel — und warum die Methode Geld verschiebt

Ein Mehrfamilienhaus, Gasrechnung des Jahres 6.000 €, darin enthaltene Energiemenge 60.000 kWh, beheizte Wohnfläche 400 m², gemessener Warmwasserverbrauch 90 m³, Auslauftemperatur 60 °C. Je nach Methode ergibt sich:

• Wärmemengenzähler (misst 9.000 kWh): 9.000 ÷ 60.000 = 15,0 % → 900 € Warmwasser, 5.100 € Heizung.
• Formel: 2,5 × 90 × (60 − 10) = 11.250 kWh; 11.250 ÷ 60.000 = 18,8 % → 1.125 € Warmwasser, 4.875 € Heizung.
• Fläche: 32 × 400 = 12.800 kWh; 12.800 ÷ 60.000 = 21,3 % → 1.280 € Warmwasser, 4.720 € Heizung.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 380 € — und die verteilen sich anschließend nach völlig unterschiedlichen Schlüsseln auf die Mietparteien. Wer viel duscht und wenig heizt, zahlt bei der Flächenmethode mehr. Das ist der Grund, warum die Verordnung eine Rangfolge vorschreibt und nicht die freie Wahl lässt.

Die Korrekturfaktoren nach Satz 5

Für bestimmte Energieträger korrigiert § 9 Abs. 2 Satz 5 die nach der Formel berechnete Wärmemenge. Bei der Messung mit Wärmemengenzähler gelten diese Faktoren nicht — dort ist die Zahl ja gemessen und braucht keine Korrektur.

• Erdgas, brennwertbezogen abgerechnet: Q × 1,11
• Eigenständige gewerbliche Wärmelieferung: Q ÷ 1,15
• Monovalente Wärmepumpe: Q × 0,30

Der Wärmepumpen-Faktor ist der auffälligste: Aus den 11.250 kWh des Beispiels werden 3.375 kWh, aus 18,8 % werden 5,6 % — statt 1.125 € landen nur noch 337,50 € im Warmwassertopf. Wer bei einer Wärmepumpe mit der Formel rechnet und den Faktor vergisst, verteilt also grob falsch. Was sonst noch für Wärmepumpen gilt, steht im Beitrag Heizkostenabrechnung für Wärmepumpen.

Nach der Trennung: zwei Töpfe, zwei Quoten

Ist die Rechnung geteilt, wird jeder Block für sich verteilt — nach dem Prinzip aus § 7 und § 8: 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche.

Ein Punkt, der selten erwähnt wird: Die beiden Quoten müssen nicht gleich sein. § 7 Abs. 1 gilt für die Heizung, § 8 Abs. 1 für das Warmwasser — zwei eigenständige Vorschriften mit je eigenem Rahmen. Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch und Warmwasser zu 50 Prozent ist zulässig. Auch die Pflicht zur 70-Prozent-Quote in bestimmten Altbauten steht in § 7 und betrifft deshalb nur die Heizung, nicht das Warmwasser.

Sonderfall: ein zweiter Erzeuger nur fürs Warmwasser

Zunehmend häufig steht neben dem Kessel ein zweiter Wärmeerzeuger, der ausschließlich Warmwasser macht — etwa eine Warmwasser-Wärmepumpe mit eigenem Stromzähler neben einem Pelletskessel. Diese Kosten gehören nicht in die Aufteilung nach § 9 Abs. 2: Sie sind nicht einheitlich mit der Heizwärme entstanden und werden dem Warmwasseranteil schlicht hinzugerechnet (§ 9 Abs. 1 Satz 3).

Wer sie stattdessen als normale Position in die Gesamtrechnung wirft, schiebt einen großen Teil dieser Kosten über den Splitter in den Heiztopf — und verteilt sie damit nach dem falschen Schlüssel an die falschen Leute.

Häufige Fehler bei der Warmwasser-Trennung

• Pauschal geschätzt („so 20 Prozent sind Warmwasser“) statt nach einer der drei vorgesehenen Methoden.
• Formel benutzt, obwohl ein Zähler vorhanden ist — die Messung hat Vorrang.
• Korrekturfaktor vergessen, besonders der Faktor 0,30 bei der Wärmepumpe.
• Korrekturfaktor angewendet, obwohl gemessen wurde — Satz 5 gilt nur für die Formel.
• Kubikmeter statt Kilowattstunden in die Formel gesetzt: V ist der Wasserverbrauch, das Ergebnis eine Wärmemenge.
• Getrennt, aber dann doch alles nach Fläche verteilt — die Trennung ersetzt nicht die verbrauchsabhängige Verteilung nach §§ 7 und 8.

Diese und weitere Klassiker sammelt der Beitrag Die 10 häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Wie nekobo dabei hilft

nekobo hat alle drei Methoden des § 9 eingebaut: Sie wählen Wärmemengenzähler, Rechenformel oder Fläche, tragen die zugehörigen Werte ein — und die App rechnet den Warmwasseranteil aus, wendet die Korrekturfaktoren nach Satz 5 automatisch an, wo sie hingehören, und nur dort. Aus einer Brennstoffrechnung entstehen zwei Kostenblöcke, die anschließend getrennt nach Verbrauch und Fläche verteilt werden. Zusätzliche Warmwasserkosten aus einer separaten Erzeugung können Sie eigens erfassen; sie werden dem Warmwasseranteil hinzugerechnet, statt im Heiztopf zu landen.

Auch die Trennung der Quoten ist vorgesehen: Standardmäßig gilt ein Verbrauchsanteil für beide Blöcke — mit der Option „Warmwasser abweichend verteilen“ setzen Sie für das Warmwasser einen eigenen Wert zwischen 50 und 70 Prozent, unabhängig von der Heizung. Die Abrechnung weist dann für jede Kostenart den tatsächlich verwendeten Schlüssel aus.

Den kompletten Rechenweg sehen Sie am Bildschirm — und Ihr Mieter im PDF: von der Gesamtrechnung über die Trennung bis zum Anteil der einzelnen Wohnung. nekobo läuft lokal auf Mac und Windows, ohne Cloud und ohne Benutzerkonto, und lässt sich mit einer Wohneinheit kostenlos ausprobieren.