Heizkostenabrechnung: Die 70/30-Regel der Heizkostenverordnung

Bei den kalten Betriebskosten haben Vermieter beim Verteilerschlüssel viel Spielraum. Bei der Heizung endet er: Sobald ein Gebäude zentral beheizt wird, schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend vor, wie die Heizkostenabrechnung zu verteilen ist — und zwar vor jeder anderslautenden Klausel im Mietvertrag. Wer die Regeln ignoriert, verschenkt bares Geld: Der Mieter darf dann pauschal kürzen.

Für wen die Heizkostenverordnung gilt

Die Verordnung greift, wenn ein Gebäude eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage hat, deren Kosten auf mehrere Nutzer zu verteilen sind. Auf die Rechtsform kommt es nicht an — Mietshaus, vermietete Eigentumswohnung, Zweifamilienhaus: überall dasselbe Regime. Nicht erfasst sind Wohnungen, die sich selbst versorgen, etwa mit einer eigenen Gastherme und eigenem Versorgervertrag — dort rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab, und in der Nebenkostenabrechnung taucht allenfalls die Wartung auf.

Eine praktisch wichtige Ausnahme: Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, darf die Anwendung der Verordnung im Mietvertrag ausgeschlossen werden (§ 2 HeizkostenV). Das muss aber ausdrücklich vereinbart sein — schweigt der Vertrag, gilt die Verordnung auch in der Einliegerwohnung.

Die Kernregel: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

§ 7 HeizkostenV gibt den Rahmen vor: Mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten des Heizungsbetriebs sind nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen — also nach dem, was Heizkostenverteiler oder Wärmezähler in den Wohnungen gemessen haben. Der verbleibende Rest (30 bis 50 Prozent) wird nach der Wohn- oder Nutzfläche umgelegt.

Warum überhaupt ein Flächenanteil? Weil ein Teil der Kosten unabhängig vom individuellen Verhalten anfällt: Leitungsverluste, die Bereitschaft der Anlage, die Erwärmung des Gebäudes insgesamt. Auch wer nie heizt, profitiert von den warmen Nachbarwohnungen. Die Grundkosten nach Fläche bilden das ab — und dämpfen nebenbei Extremwerte bei ungünstig gelegenen Wohnungen.

Innerhalb des Rahmens wählt der Gebäudeeigentümer. In der Praxis ist 70/30 die häufigste Aufteilung, weil sie das Verbrauchsverhalten am stärksten belohnt. In bestimmten älteren Gebäuden ist die 70-Prozent-Quote sogar Pflicht: wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas beheizt wird und die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Verbrauchserfassung ist Pflicht — nicht Kür

Die Verteilung nach Verbrauch setzt voraus, dass der Verbrauch gemessen wird: mit Heizkostenverteilern an den Heizkörpern oder Wärmemengenzählern je Wohnung, beim Warmwasser mit Wasserzählern. Die Ausstattung ist Pflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 HeizkostenV); seit der Novelle von 2021 müssen neu installierte Geräte fernablesbar sein, und für fernablesbare Ausstattungen kommen monatliche Verbrauchsinformationen an die Bewohner dazu. Bestandsgeräte ohne Fernablesung dürfen noch bis Ende 2026 weiterlaufen — dann ist nachzurüsten. Was die Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026 konkret verlangt, wen sie ausnimmt und warum sie keinen Messdienst erzwingt, steht im eigenen Beitrag dazu.

Wichtig für die Abrechnung: Ohne belastbare Ablesewerte gibt es keine verbrauchsabhängige Verteilung — und damit steht die ganze Abrechnung auf dünnem Eis. Zählerstände zum Periodenbeginn und -ende (und bei einem Mieterwechsel möglichst eine Zwischenablesung am Übergabetag) gehören deshalb zur Grundausstattung jeder Heizkostenabrechnung.

§ 12: Der 15-Prozent-Hebel des Mieters

Die Verordnung hat Zähne. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab — etwa alles nach Fläche, weil die Erfassung fehlt oder die Ablesung versäumt wurde —, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Seit der Novelle 2021 gibt es zusätzlich Kürzungsrechte von je 3 Prozent, wenn entgegen der Pflicht keine fernablesbare Ausstattung installiert wurde oder die monatlichen Verbrauchsinformationen ausbleiben.

Bei einer Heizkostenposition von, sagen wir, 2.400 € pro Wohnung sind 15 Prozent 360 € — Jahr für Jahr. Die Investition in funktionierende Erfassung amortisiert sich also schnell, ganz abgesehen vom Streit, den sie erspart.

Warmwasser: erst trennen, dann verteilen

Erzeugt ein Kessel Heizung und Warmwasser (die „verbundene Anlage“), müssen die Gesamtkosten vor der Umlage in einen Heizungs- und einen Warmwasseranteil getrennt werden — vorrangig über einen Wärmemengenzähler am Warmwasserbereiter, ersatzweise über die Rechenformel der Verordnung (§ 9 HeizkostenV). Beide Anteile werden anschließend jeweils nach der 50/70-Regel verteilt. Für die Abrechnung heißt das: Aus einer Brennstoffrechnung werden zwei Kostenblöcke mit jeweils eigener Verteilung.

Was sonst noch in die Heizkosten gehört

Umlagefähig sind neben dem Brennstoff die laufenden Betriebskosten der Anlage: Betriebsstrom, Wartung, Messdienst und Ablesung, Immissionsmessung. Nicht hinein gehören Reparaturen — der getauschte Brenner ist Instandsetzung und bleibt beim Eigentümer, auch wenn er auf derselben Rechnung steht wie die Wartung. Bei Heizöl kommt die Bestandsfrage dazu: Abgerechnet wird der Verbrauch der Periode, nicht der Einkauf. Und seit 2023 ist bei fossilen Brennstoffen der CO₂-Kostenanteil des Vermieters abzuziehen, bevor verteilt wird.

Häufige Fehler bei der Heizkostenabrechnung

• Alles nach Fläche, weil „das schon immer so war“ — 15 % Kürzungsrisiko.
• Quote wechselt jährlich zwischen 50 und 70, je nachdem, was günstiger erscheint — die Änderung wirkt nur für die Zukunft.
• Reparaturanteile aus Wartungsrechnungen nicht herausgerechnet.
• Fehlende Zwischenablesung beim Mieterwechsel und stattdessen Pi-mal-Daumen-Aufteilung.
• CO₂-Kosten ungekürzt durchgereicht.

Diese und weitere Klassiker — auch jenseits der Heizung — finden Sie im Beitrag Die 10 häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Wie nekobo dabei hilft

In nekobo legen Sie die Verbrauchsquote je Gebäude und Abrechnungsjahr fest (frei wählbar zwischen 50 und 70 Prozent), erfassen Zählerstände samt Zwischenablesungen und tragen die Heizkosten strukturiert ein — Warmwasser-Trennung, CO₂-Stufen und Reparaturabzug sind eingebaute Rechenschritte, keine Handarbeit. Das PDF für den Mieter weist die komplette Verteilung offen aus. Alle Daten bleiben lokal auf Ihrem Rechner.