Fernablesbare Heizkostenverteiler: Pflicht bis 31.12.2026

Kurz gefasst: Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärmezähler, die vor dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Absatz 3 HeizkostenV). „Fernablesbar“ heißt dabei nur: ablesbar, ohne die Wohnung zu betreten. Wer umrüstet, schuldet ab dann monatliche Verbrauchsinformationen (§ 6a). Einen Messdienst schreibt die Verordnung nicht vor — im Gegenteil, sie verlangt ausdrücklich, dass ein Wechsel des Dienstleisters möglich bleibt.

Was das Gesetz verlangt

Die Regelung steht in § 5 der Heizkostenverordnung und besteht aus zwei Stufen. Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen von vornherein fernablesbar sein. Und Geräte, die davor eingebaut wurden und es nicht sind, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Bemerkenswert ist die Definition. Die Verordnung schreibt keine Technik vor, sondern beschreibt ein Ergebnis: Fernablesbar ist eine Ausstattung, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Der Zweck ist erkennbar der, dass niemand mehr einen Termin in der Wohnung braucht. Damit genügt sowohl ein Funksystem mit fest installiertem Sammler im Haus als auch das sogenannte Walk-by-Verfahren, bei dem die Werte per Funk im Vorbeigehen oder Vorbeifahren eingesammelt werden.

Für seit dem 1. Dezember 2022 installierte Geräte kommt eine dritte Anforderung hinzu: Sie müssen interoperabel sein und sich an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen.

Wen die Frist gar nicht trifft

Bevor Sie Angebote einholen, lohnt die Prüfung, ob Sie überhaupt gemeint sind. Drei Konstellationen fallen heraus:

• Keine zentrale Anlage. Versorgt sich jede Wohnung selbst, etwa über eine eigene Gastherme mit eigenem Versorgervertrag, greift die Heizkostenverordnung nicht. Dann gibt es nichts zu verteilen und nichts fernabzulesen.
• Das Zweifamilienhaus mit Eigennutzung. Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, kann die Anwendung der Verordnung im Mietvertrag ausgeschlossen werden (§ 2 HeizkostenV). Ist sie wirksam abbedungen, entfällt mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung auch die Ausstattungspflicht. Schweigt der Vertrag allerdings, gilt die Verordnung — auch in der Einliegerwohnung.
• Der Härtefall. § 5 Absatz 3 nimmt Fälle aus, in denen die Nachrüstung wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Das ist eine enge Ausnahme und keine Bequemlichkeitsklausel — wer sich darauf beruft, sollte den Grund dokumentieren.

Fernablesbar heißt nicht: Messdienst

Die Umrüstung wird derzeit häufig als Paket angeboten — neue Funkgeräte plus Zehnjahresvertrag über Ablesung und Abrechnung. Das ist ein zulässiges Geschäftsmodell, aber es ist nicht das, was die Verordnung verlangt. Sie stellt Anforderungen an Geräte, nicht an die Beauftragung eines Dienstleisters.

Deutlich wird das an § 5 Absatz 5. Dort verlangt der Verordnungsgeber für Geräte ab Dezember 2022 nicht nur Interoperabilität, sondern ausdrücklich, dass ein Wechsel des Ablesedienstleisters möglich bleibt — und dass dem Gebäudeeigentümer das dafür nötige Schlüsselmaterial kostenlos zur Verfügung gestellt wird. Diese Vorschrift ergibt nur Sinn, wenn der Eigentümer die Daten grundsätzlich auch selbst nutzen können soll. Wer heute umrüstet, sollte deshalb im Angebot nachlesen, ob genau das zugesichert ist.

Der Haken: die monatliche Verbrauchsinformation

Hier wird es ehrlicherweise unbequem, und dieser Punkt wird in vielen Ratgebern falsch dargestellt. Die monatliche Informationspflicht ist nicht neu ab 2027. Sie gilt nach § 6a Absatz 1 HeizkostenV bereits seit dem 1. Januar 2022 — allerdings nur für Gebäude, in denen fernablesbare Ausstattung installiert ist. Was Ende 2026 passiert, ist deshalb kein neues Recht, sondern ein Mengensprung: Durch die Nachrüstfrist wachsen sehr viele Gebäude auf einen Schlag in eine Pflicht hinein, die es längst gibt.

Die monatliche Information muss nach § 6a Absatz 2 mindestens enthalten:

• den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
• einen Vergleich mit dem Vormonat und mit demselben Monat des Vorjahres, soweit diese Werte verfügbar sind,
• einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.

Praktisch heißt das: Es reicht nicht, dass die Geräte funken. Jemand muss die Werte monatlich einsammeln, aufbereiten und den Mietern zugänglich machen. Beim Walk-by-Verfahren ist das der wunde Punkt — wer nur einmal im Jahr zur Ablesung vorbeikommt, hat keine Monatswerte. Das ist der eigentliche Grund, warum der Markt zu fest installierten Sammlern und Portalen drängt, und der Grund, warum die Umrüstung für kleine Vermieter selten mit dem Gerätekauf endet.

Miete oder Kauf — und was davon umlagefähig ist

Wirtschaftlich ist das die wichtigste Weiche, und sie fällt oft unbemerkt. Die laufenden Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähig: die Anmietung der Geräte, Eichung, Ablesung, Berechnung und Aufteilung (§ 7 Absatz 2 HeizkostenV, § 2 Nummer 4 BetrKV). Die Anschaffung gekaufter Geräte ist es dagegen nicht — sie bleibt beim Eigentümer.

Daraus erklärt sich das verbreitete Mietmodell: Wer mietet, legt die Kosten laufend um; wer kauft, trägt die Investition selbst und kann anschließend nur noch die laufenden Posten umlegen. Vor der erstmaligen Anmietung ist den Mietern die Absicht mitzuteilen (§ 4 Absatz 2 HeizkostenV); sie können innerhalb der Frist widersprechen. Rechnen Sie beides über die Laufzeit durch, bevor Sie unterschreiben — bei wenigen Wohnungen ist der Unterschied über zehn Jahre deutlich.

Was passiert, wenn nichts passiert

Die Heizkostenverordnung sanktioniert nicht mit Bußgeldern, sondern mit Kürzungsrechten des Mieters. § 12 Absatz 1 kennt drei Fälle:

• 15 Prozent, wenn entgegen der Verordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird (Satz 1).
• 3 Prozent, wenn entgegen § 5 keine fernablesbare Ausstattung installiert ist (Satz 2).
• 3 Prozent, wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (Satz 3).

Die beiden 3-Prozent-Rechte stehen im Wortlaut nebeneinander, weshalb in der Literatur teilweise von bis zu 6 Prozent ausgegangen wird; abschließend geklärt ist das nicht. Wichtiger als die genaue Zahl ist die Struktur: Das Kürzungsrecht besteht pro Abrechnung, wirkt also Jahr für Jahr, solange der Mangel besteht.

Was jetzt zu tun ist

• Bestand aufnehmen: Welche Geräte hängen in den Wohnungen, von wann sind sie, sind sie funkfähig? Bei gemieteten Geräten weiß das der Dienstleister.
• Betroffenheit prüfen: zentrale Anlage? Zweifamilienhaus mit Eigennutzung und wirksamer Vertragsklausel? Härtefall?
• Angebote vergleichen — und zwar Miete gegen Kauf über die volle Laufzeit, nicht nur den Einstiegspreis.
• Im Vertrag nachsehen, wie die monatliche Verbrauchsinformation erbracht wird und ob Interoperabilität und Dienstleisterwechsel zugesichert sind.
• Zwischenablesungen mitdenken: Steht ein Mieterwechsel an, ist der Wechselzeitpunkt weiterhin zu erfassen.

Und die Abrechnung selbst?

An den Rechenregeln ändert die Fernablesung nichts. Es bleibt bei der 50-bis-70-Prozent-Verteilung nach Verbrauch und Fläche, bei der Trennung von Heizung und Warmwasser aus einer verbundenen Anlage und beim Abzug des CO₂-Kostenanteils des Vermieters. Fernablesbare Geräte liefern nur den Zählerstand bequemer — verteilt werden muss er weiterhin.

Wie nekobo dabei hilft

nekobo ist das Werkzeug für den Teil, der nach der Ablesung kommt: die Jahresabrechnung. Sie erfassen die Zählerstände — egal, ob Sie sie selbst ablesen oder aus dem Portal Ihres Dienstleisters übernehmen —, und nekobo rechnet Heiz- und Betriebskosten samt Verbrauchsquote, Warmwassertrennung, CO₂-Stufen und Mieterwechsel durch. Die ergänzenden Angaben, die der Abrechnung nach § 6a Absatz 3 beizufügen sind, erzeugt nekobo mit.

Was nekobo nicht macht: die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a Absatz 1. Die setzt einen laufenden Datenfluss aus den Geräten voraus — das ist Sache Ihrer Messtechnik oder Ihres Dienstleisters, nicht einer Abrechnungssoftware, die einmal im Jahr geöffnet wird. Wenn Sie diese Grenze kennen, bevor Sie umrüsten, ersparen Sie sich eine böse Überraschung.

Dieser Beitrag gibt den Stand der Heizkostenverordnung im August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und wie die Nachrüstpflicht Ihr Gebäude trifft, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.