Nebenkosten bei Leerstand: Wer zahlt für die leere Wohnung?

Eine Wohnung steht leer — und die Kosten des Hauses laufen weiter: Grundsteuer, Versicherung, Treppenhausstrom, die Heizung sowieso. Die naheliegende Frage stellt sich jedem Vermieter irgendwann: Kann ich diese Kosten auf die übrigen Mieter verteilen? Die Antwort der Rechtsprechung ist eindeutig — nein. Das Leerstandsrisiko ist Sache des Eigentümers. Spannend wird es beim Wie: Ein unscheinbarer Rechenfehler verteilt den Leerstand nämlich ganz von selbst auf die Mieter, ohne dass es jemand beabsichtigt hätte.

Der Grundsatz: Leerstand ist Vermietersache

Der Bundesgerichtshof hat es mehrfach klargestellt: Der Vermieter trägt die Betriebskosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen. Die verbliebenen Mieter schulden nur den Anteil, der sich ergibt, wenn alle Wohnungen — vermietet oder nicht — in der Verteilung bleiben. Alles andere würde bedeuten, dass die Mieter das unternehmerische Risiko des Eigentümers mittragen.

Der Rechenfehler, der den Leerstand verschiebt

So passiert es in der Praxis: Ein Haus hat 500 m² Wohnfläche, davon steht eine 100-m²-Wohnung das ganze Jahr leer. Die Grundsteuer beträgt 2.000 €.

• Falsch: 2.000 € ÷ 400 m² vermietete Fläche = 5,00 €/m². Die Mieter zahlen zusammen die vollen 2.000 € — der Leerstand ist unbemerkt auf sie umgelegt.
• Richtig: 2.000 € ÷ 500 m² Gesamtfläche = 4,00 €/m². Die Mieter zahlen zusammen 1.600 €; die restlichen 400 € — der Anteil der leeren Wohnung — bleiben beim Vermieter.

Die Regel dahinter ist simpel: Der Divisor bleibt voll. Bei einer Umlage nach Wohneinheiten wird durch alle Einheiten geteilt, bei Fläche durch die Gesamtfläche — unabhängig davon, was gerade vermietet ist. Der „Rest“ am vollen Divisor ist der Eigenanteil des Vermieters, und eine transparente Abrechnung darf ihn ruhig ausweisen.

Personenschlüssel: hier regelt es sich fast von selbst

Wird nach Personen oder Personenmonaten umgelegt, ist die leere Wohnung schlicht mit null Personen dabei — sie fällt aus der Verteilung heraus, ohne dass man etwas tun muss. Aber Vorsicht bei kostenintensiven Positionen: Bei erheblichem Leerstand verteilt der Personenschlüssel die (teils fixen) Kosten auf immer weniger Köpfe. Ob der Maßstab dann noch angemessen ist, sollte man sich ehrlich fragen — für verbrauchsnahe Posten wie Müll bleibt er meist in Ordnung, für Fixkosten ist die Fläche der robustere Schlüssel.

Heizkosten: Grundkosten und Frostschutz

Bei der Heizung wird der Leerstand am deutlichsten spürbar, denn die Heizkostenverordnung verteilt 30 bis 50 Prozent der Kosten nach Fläche — und diese Grundkosten fallen auch für die leere Wohnung an. Sie bleiben, wie der Flächenanteil aller anderen Positionen, beim Vermieter. Dazu kommt der gemessene Verbrauch der leeren Wohnung: Wer im Winter das Frostschutz-Minimum laufen lässt (und das sollte man), produziert Verbrauchswerte, die ebenfalls der Eigentümer trägt. In der Verteilrechnung gehört dieser Leerstandsverbrauch in die Gesamtsumme — ausgeschüttet wird er aber an niemanden.

Teiljähriger Leerstand: tagesgenau abgrenzen

Der häufigste Fall ist nicht die dauerleere Wohnung, sondern die Lücke zwischen zwei Mietern: Auszug Ende April, Einzug am 1. Juli. Hier gilt: Bis zum Vertragsende zahlt der alte Mieter seinen Anteil, ab Einzug der neue — und die zwei Monate dazwischen gehören dem Vermieter. Bei den kalten Betriebskosten rechnet man das tagesgenau ab; bei verbrauchsabhängigen Positionen trennt eine Zwischenablesung zum Wechseltermin die Zeiträume sauber. Ohne sie muss der Gesamtverbrauch der Wohnung nach einem anerkannten Verfahren auf die Nutzer verteilt werden — ein Grund mehr, die Ablesung beim Übergabetermin gleich mitzuerledigen. Die komplette Wechsel-Mechanik — inklusive Gradtagszahlen-Beispiel — steht im Beitrag Mieterwechsel im Jahr.

Was Leerstand nicht ändert

• Der Umlageschlüssel bleibt. Leerstand ist kein Anlass, mal eben von Fläche auf Personen zu wechseln — Änderungen brauchen eine Grundlage und wirken für die Zukunft.
• Die Abrechnungspflicht bleibt. Auch mit Leerstand ist fristgerecht abzurechnen; die 12-Monats-Frist kennt keine Leerstands-Ausnahme.
• Die Umlagefähigkeit bleibt. Was nicht umlagefähig ist, wird durch Leerstand nicht umlagefähig — und umgekehrt.

Wie nekobo dabei hilft

In nekobo ist der volle Divisor keine Sorgfaltsfrage, sondern eingebaut: Flächen- und Einheiten-Umlagen rechnen immer gegen den Gesamtbestand, tagesgenau bei unterjährigen Wechseln, und der Eigenanteil des Vermieters wird als eigene Position ausgewiesen statt still zu verschwinden. Auch Leerstands-Verbräuche (etwa Frostschutz) landen automatisch beim Eigentümer — die Mieter-PDFs zeigen nur, was wirklich auf die Mieter entfällt.